一季度，受全国性的房地产市场回暖、刚性需求逐步释放、宏观经济量化宽松、房地产企业加大促销力度等因素的共同影响，全市房地产开发投资高速增长，施工面积平稳扩大，商品房销售面积和商品房销售额大幅增长。数据显示，一季度全市房地产开发投资完成额45.9亿元，同比增长42%，商品房销售面积73.1万平方米，同比增长109.5%，济宁房地产市场呈现建销两旺的态势。“国五条”调控新政未对济宁房市产生显著影响，房地产市场整体平稳。
一、一季度全市房地产市场运行特点
(一)房地产开发投资高速增长。数据显示，济宁房地产开发投资从2012年7月份开始连续上扬，房屋施工面积持续走高。今年一季度，全市房地产开发投资额45.9亿元，占全市固定资产投资的13.1%，同比提升2.1个百分点；同比增长42.0%，分别比去年同期增速、同期全部投资增速高25.4个、21.5个百分点，超过全省平均增速26.8个百分点。全市房地产行业表现为，新建房地产项目加速开工，在建项目加快进度，建成项目销售形势良好。
济宁城市发展由于长期受“两河夹一城”观念桎梏，前些年各地都在全力建设新城区的时候，济宁始终在老城区打转。近几年市委、市政府果断决策，济宁的城市发展突破了以前的地理环境限制。首先是中区、任城行政区划大调整，两个区均实现了城乡结合，拓展了发展空间；然后是高新区晋升国家级高新区，开始建设东部科技宜居新城；随后正式设立北湖旅游度假区。城市框架的彻底拉开，使济宁进入了开发区在东、中区在西、北湖区在南、任城区在北，一城四区齐头并进，集中建设的“加速期”。
(二)住宅投资占主体地位，商业用房增长明显，办公楼投资增速最高。从全市房地产开发投资构成看，一季度，全市住宅投资完成32.8亿元，占全市房地产开发投资的71.5%，较去年同期回落3.1个百分点，仍牢牢占居主体地位,同比增长36.1%；商业营业用房投资完成8.1亿元，同比增长103.2%；办公楼完成投资1.9亿元，同比增长386.2%，增速最高。
大规模新城建设，一方面拉动住宅项目投资迅猛增长，另一方面随着行政机构向新城转移，行政办公设施建设投资增长较快。以济宁行政中心向南部新区迁移、任城政府机关整体搬迁济北新区、汶上建设东部行政新区、金乡建设东部新城等为代表的行政设施建设，对带动新城区全面发展效果明显。同时，由于行政机关向新区迁移，空置出的黄金地块推动了商业地产开发的高速增长。以市中区万达广场项目为例，计划总投资42亿元，仅一季度完成投资4.9亿元，占全区房地产开发投资的33%。
(三)房屋施工规模不断扩大，竣工面积平稳增加。一季度，全市房屋施工面积2336.4万平方米，同比增长31.4%，较去年同期提高4.8个百分点，其中住宅施工面积1835.4万平方米，同比增长28.8%，同比提高6.1个百分点。一季度，全市房屋竣工面积105.2万平方米，同比增长15.6%，超过去年同期增速4.9个百分点，其中住宅竣工面积93.9万平方米，同比增长21.6%，超过去年同期增速7.9个百分点。全市去年集中开工的房地产项目建设全面铺开，是一季度全市房屋施工面积和竣工面积同步增长的主要原因。
高新区目前在建5亿元以上房地产项目6个，其中10亿元以上项目3个，多数项目完成30%以上开发进度，其中投资18亿元的杨柳国际新城已接近完成；北湖区开始建设3年来，除省运会场馆和居民安置外，主要资金都投到了环境整治、景观建设、道路管网等基础设施方面。从去年下半年开始，以房地产项目为主的地面建设才大规模展开，在建的5亿元以上房地产项目7个，其中10亿元以上4个，20亿元以上1个，另外3个10亿元以上项目今年开工；任城的济北新区建设，基础设施和房地产开发同步进行，目前在建5亿元以上房地产项目6个，其中多数项目已进行到期房交房或现房待售阶段；市中区房地产开发的特点是利用旧城改造出来的黄金地块，进行大规模商业开发和高档房地产开发，全区在建10亿元以上房地产项目7个，而且平均投资规模达19.2亿元。
(四)商品房销售面积和商品房销售额双双大幅增长。一季度，全市商品房销售面积为73.1万平方米，同比增长109.5%，其中，住宅商品房销售面积63.9万平方米，同比增长105.5%。一季度，全市商品房销售额31.4亿元，同比增长124.4%，其中，住宅商品房销售额24.4亿元，同比增长109.5%。当前全市房屋销售明显升温，但商品房价格整体保持稳定，市场表现平稳。
我市以新城建设为特点的房地产开发格局，在房地产开发投资高速增长的同时，房屋销售面积也达到了109.5%的高增长。原因是全市商品房销售中期房所占比例高达74.5%，也就是说新建商品房绝大多数都已销售完毕，所以造成了目前“建销两旺”的态势。期房所占比例高企的原因，主要是新区建设范围大、势头猛、前景好，市民普遍看好新区的环境以及发展前景，所以在新区置业意愿强烈。而这些因素又推动了全市各机关事业单位、学校团体、厂矿企业在新区大规模团购住房或合作建房。部分房地产开发企业，商品房销售中定向房的比例达到90%以上。
二、“国五条”政策对我市房地产市场的影响
2013年初中央加大房地产市场调控力度，出台新“国五条”政策，对济宁房地产市场的影响甚微。就今后山东省何时出台实施细则，对济宁的影响都不会太大。原因是济宁于2012年4月率先强制实施了有关二套房个税以差价的20%征收个税的地方政策。也就是说此次新“国五条”中关键的，也是社会普遍关注的个税征收条款，在目前山东省还没有明确出台实施细则的情况下，济宁已早于全省强制实施了近一年时间。“国五条 ”下一步如何实施，对于济宁房地产市场来讲都没有太大变化，虽然在个人二套房首付比例等方面有些许变化，但这对济宁整体房地产市场影响不大。目前，济宁二手房市场受新政策影响较大，多数市民对济宁当地政策与中央政策了解不够透彻，二手房成交活跃。
三、对下一步我市房地产市场走势的预测
济宁市房地产市场走势，以现有数据及市场情况分析，第二季度将持续第一季度的高速增长势头。原因是房地产投资增速不减，去年下半年开工项目，今年二季度将持续进入建设投资高速增长期，而一季度新开工项目多数将进入全面建设期。今年二季度也将陆续有房地产项目开工，以高新区几个接近10亿元房地产项目为代表，以及部分县市区重点房地产项目为支撑，上半年全市房地产投资将继续保持高速增长的态势。商品房销售面积和到位资金以及土地购置也将保持一季度的高速增长势头，房地产价格在国家宏观调控的预期下将保持与一季度基本持平。
下半年，我市房地产投资额将略有下降，主要是任城新区、邹城、汶上、曲阜等区县重点房地产项目将陆续竣工。而高新区、北湖、中区、泗水等区县还将保持高增长。同时，由于期房销售进入尾声，主要商品房销售将以现房和新开工项目房源为主，预计下半年商品房销售面积增幅将会有一定下降。而到位资金以及土地购置也将随之有一定幅度下降，房地产价格在国家调控的大背景下，将基本维持不变或有所下调，但总体幅度不会太大。
四、促进我市房地产业平稳健康发展的建议
房地产做为拉动经济增长的主要因素，关系到经济社会发展、人民生活提高、社会和谐稳定。当前，房地产市场稳定健康发展对于促进全市整体经济平稳健康发展具有重要作用，因此，提出以下几点建议：
一是，抓住我市大规模新城区建设的战略机遇期，按照市委市政府的科学发展、跨越发展、五城同创的发展要求，合理规划，科学布局，加速推进北湖新区、济北新区、科技新城的项目建设进度，同时加快市中区旧城改造进度。
二是，加大保障性安居工程政策倾斜力度，进一步鼓励企业增强社会责任感，提高房地产企业参与保障性安居工程的积极性。确保安居工程从规划、建设、分配到管理的公开透明，使安居工程真正惠及民生。
三是，在国家严格控制房价过快增长的背景下，科学合理安排土地供应，稳定土地成交价格，控制商品房价格中的土地成本支出，稳定房地产价格。同时，通过严格执行国家的限购政策，打击房地产投机，确保市场稳定。
四是，鼓励和支持房地产开发企业建设精品工程，从规划、设计、建设、销售、服务，全过程提升济宁房地产项目的整体品质和服务质量，确保消费者住上放心房。
五是，强化市场监管，净化市场环境，稳定市场预期，合理引导居民的住房需求，培养民众科学消费和理性消费的意识，促进房地产市场健康发展。
(审稿：姜守员 撰稿：段英杰)
