受国家调控政策以及不动产登记、房产税立法、市场预期等因素影响，1-2月济宁房地产市场持续下行，房地产开发投资明显放缓，房地产开发投资增速自2005年8月以来首次呈现负增长。商品房销售市场持续低迷，房地产企业库存压力加大，企业资金到位情况依然没有好转。房地产企业库存压力大，资金回笼困难造成项目后持续资金投入受到影响，很多在建房地产项目延后或暂停后期建设计划，或改变设计规划减小项目规模。销售市场的低迷导致开发企业拿地热情降到冰点，去年新项目开工屈指可数，直接导致今年房地产开发投资数据的整体下行。

一、1-2月全市房地产市场总体情况

(一)从房地产开发投资看。1-2月，全市房地产开发完成投资25.3亿元，下降16.9%，远远低于同期全部投资增速，占全部投资比重12.1%，同比回落了4.7个百分点。其中，住宅完成投资17.9亿元，下降18.0%；办公楼投资完成1.1亿元，下降15.5%；商业营业用房投资完成5.3亿元，下降14.4%。

(二)从房屋开发规模看。1-2月，全市房屋施工面积为2563.4万平方米，下降2.2%，其中，住宅施工面积1905.9万平方米，下降1.8%，施工面积首次出现负增长表明房屋开发规模开始呈现收缩趋势。

(三)从房屋竣工面积看。1-2月，全市房屋竣工面积为32.3万平方米，下降29.2%，其中，住宅竣工面积24.6万平方米，下降9.2%。竣工面积一改前期50%以上的高增幅，并呈现负增长，说明市场的调节作用开始发挥作用，增量房源大量涌入市场的情况一定程度缓解。

(四)从商品房销售市场看。1-2月，全市商品房销售面积45.0万平方米，下降25.4%，其中住宅商品房销售面积38.3万平方米，下降31.2%。1-2月，全市商品房销售额17.2亿元，下降36.6%，其中住宅商品房销售额14.3亿元，下降42.1%，可见，房地产场观望氛围浓厚，交易明显低迷。

二、当前全市房地产投资快速下降的原因分析

(一)受前期惯性因素影响，济宁2014年房地产投资、商品房销售等数据指标仍快速增长，拐点今年初才出现。

2014年以前受大规模新城区建设推动，济宁市房地产开发呈高速增长态势，截止2013年9月房地产开发投资和商品房销售两项指标都达到100%以上的历史峰值，随后受宏观调控影响才逐步下行。但是由于前期的惯性因素，导致房地产开发不可能快速降温。2013年大量新开工的楼盘，其建设期至少要持续2014年底，所以2014年济宁的房地产投资和商品房销售两项指标尽管下降到了29.3%和11.8%的增速，比峰值时“双过百”降幅明显，但与同期全省各市地相比，济宁两项指标仍居全省第1位。但是，惯性因素必竟无法长期发挥作用。由于市场长时间的低迷，加之过热时期开工的楼盘，2014下半年后集中大批量地进入市场，叠加效应导致济宁2014年下半年后，虽然从商品房成交数据上看还可以，但由于供给大量增加，存销比数据迅速越过警戒线(网上多次被研究机构点名)。进入2015年从数据指标上看，无论是投资、建设、施工、竣工、销售所有指标均出现负增长，市场的真正拐点出现。

(二)库存增加资金困难，企业面临压力巨大。

市场的低迷加之去年大量完工房源进入市场，我市房地产企业整体出现库存增加，资金回笼困难，很多企业甚至到了难以为继的状态。1-2月，全市房地产企业本年到位资金为122.4亿元，同比下降9.7%，其中银行贷款为8.7亿元，同比下降30.4%；自筹资金为29.5亿元，仅增长5.4%；而定金及预收款为14.3亿元，同比下降57.6%，个人按揭贷款3.3亿元，同比下降72.0%，已经出现部分房地产公司资金链断裂，账号被查封，项目建设无限期搁置。2014年全年敢于拿地的企业寥寥无几，全年新项目开工数量屈指可数，这对今年的房地产数据将是最大隐忧。如济宁鸿顺房地产开发公司，做为济宁当前最大也是实力最强的开发企业，2013年拿地500亩，2014年未拿地，2015年拿地意向不确定。

前期惯性作用的消退以及新鲜血液几乎断供，直接导致今年1-2月份房地产开发投资数据的整体下行，以目前的市场情况来看，今年将保持下行的趋势。

(三)部分县区房地产开发投资低速增长影响全市数据。

2015年1-2月份，济宁共有鱼台县、北湖区、嘉祥县、高新区、微山县、泗水县、任城区7个县区的数据为负增长并且降幅较大，分别达到了-82.6%、-67.9%、-66.5%、-48.0%、-37.6%、-33.7%、-17.2%，对全市数据影响明显。经过调度以上几个县区情况，除上面提到的市场整体低迷、企业资金困难、新项目开工少等共性原因外，还有就是受今年2月份春节过节因素影响，整个2月份建筑施工基本处于放假停工状态，所以今年1-2月份数据大幅下降，预计过节因素消除后会有明显好转。

各县区的情况除以上共性因素外，也有一些个性因素。任城区和高新区做为济宁的主城区，房地产开发量大，二者投资总量占全市房地产整体投资的42.7%。前期火也是它们最火，现在惨淡也是它们最明显。1-2月济宁市任城区和高新区二者房地产投资分别为8.1亿元和2.7亿元，分别下降17.2%和48.0%。任城区辖区内90个房产项目，计划总投资10亿元以上项目16个，本年完成投资4.6亿元。其中2014年新开工项目只有3个，占10亿元项目的18.7%，本年完成投资0.4亿元，占10亿元以上项目本年完成投资的8.7%。而且大型项目整体建设处于收尾期，济宁太白路万达广场计划总投资42亿元，2012年10月开工，截止到今年2月份已累计完成投资40.5亿元。

高新区辖区内87%的项目均呈现下降趋势，特别是大项目下降明显，如华都房地产公司的金色兰亭项目投资额下降了63%、山东富邦盛世房地产开发有限公司的万象和项目投资下降了69%，原因一方面是销售不畅造成资金紧张；另外一方面是工程已处于装修阶段，支出相对主体建设时较少。

嘉祥县现有16个房地产项目，圣润小区、祥和家园二期、建民小区二期、祥苑小区、中央华府、冠亚上城c区6个项目已经全部完成投资。幸福里和怡和园因为季节原因没有开工，开工的项目都是一些为赶工期的小型项目，除星河湾投资过千万其余都不足千万。

泗水县房地产项目17个，与去年同期相比项目个数减少二个，另外福临城二期、滨河水苑、杨柳新苑、欧洲城等项目已进入尾期，1-2月份投资额比去年同期投资额大幅下降。绿景国际、盛世名门等企业出现资金紧张暂停施工，还有企业由于搬迁、补偿原因无法清理项目地块，造成项目不能正常施工。

微山县16家房地产企业，只有6家正常施工，但项目都处于收尾阶段，文城社区、建设小区、华景玉苑小区、微山湖建材城，2014年底已基本竣工。利发房地产、容商置业公司近两年都没有投资项目，其余几家房地产公司因资金或其他原因项目多处于停工状态。

鱼台县1-2月房地产投资完成2113万元，同比下降82.5%，主要原因是鱼台本身项目少而且规模小，2014年底滨湖孝贤居、鲁西南商贸城已经竣工，京港花园、金水湾、金贤源基本完工，这几个项目占到了全部房地产开发的90%以上，所以目前的房地产投资处于没有新项目，老项目基本完成的阶段。

三、促进全市房地产开发投资平稳增长的建议

一是抓住流动性宽松预期环境下，对重点房地产开发项目的信贷支持。由于前期银行系统全面收紧对房地产开发的信贷投放，造成全市房地产出现全行业性的资金紧张，特别是部分优质项目也因资金困难而出现工程延期等问题。下一步应该抓住流动性宽松的预期，引导信贷资金积极为市场前景好，销售情况好，或者是接近工程完工的项目，积极给予信贷支持，保证这些项目顺利完工交房，使企业能够回笼资金，盘活市场僵局，推进全市房地产健康发展。

二是加大对销费者群体的住房信贷支持。为鼓励刚性购房需求，释放这部分消费者的购买力，应加大普通房贷和住房公积金贷款的支持力度。特别是增加住房公积金按揭贷款的覆盖面和准入条件，进一步放宽公积金信贷政策，对于首套房的刚性购房者要提高贷款额度，充分发挥好住房公积金在中低收入家庭购房作用。

三是全方位消化商品房存量。一方面要积极引导鼓励企业以合理价格促销，以价换量，加速消化存量；另一方面对接中央有关政策，对难以出售的商品房，由政府出面将其转变为保障性住房，消化商品房存量的同时，也满足了保障性住房需求，在节省土地占用，化解房地产市场困境等方面都具有积极的作用。

(审稿：姜守员     撰稿：段英杰  吴鲁宁)