针对近期济宁房地产开发市场数据指标波动的问题，为正确把握房地产市场运行形势，深入了解房地产开发企业经营状况，按照省统计局投资处部署，3月25-27日我局投资科到邹城市、任城区、汶上县进行房地产开发市场形势调研。就今年以来房地产开发市场开发建设、销售量价、资金到位、土地成交情况以及企业经营状况，先后走访了东方名都、阳光盈城、龙兴华府、如意花园、富顺苑等在建、在销项目，与京投集团、山盛置业、欧隆投资及冠鲁、润德、恒诚、鸿顺、鲁兴、兖矿等房地产开发企业进行了座谈。针对一套表中商品房销售面积、批准预售面积与建设部门网签面积、办理预售许可证面积存在差距问题，与房屋交易中心、开发办、土管局等部门进行了深入研究，现将调研情况汇报如下：
一、济宁房地产开发市场整体呈下行趋势
受国家调控政策以及不动产登记、房产税立法、市场预期等因素影响，1-2月济宁房地产市场持续下行，房地产开发投资增速自2005年8月以来首次呈现负增长。商品房销售市场持续低迷，资金回笼异常缓慢，致使房地产开发企业主动放缓开发节奏。而房地产市场的低迷，又加大了消费者对房价走低的预期，市场信心严重不足。销售市场的低迷导致开发企业拿地热情降到冰点，去年新项目开工屈指可数，直接导致今年以来房地产开发投资数据的整体下行。
(一)从房地产开发投资看。1-2月，全市房地产开发完成投资25.3亿元，下降16.9%，远远低于同期全部投资增速，占全部投资比重12.1%，同比回落了4.7个百分点。
(二)从房屋开发规模看。1-2月，全市房屋施工面积为2563.4万平方米，下降2.2%，其中，住宅施工面积1905.9万平方米，下降1.8%，施工面积首次出现负增长，商品房开发规模开始呈现收缩趋势。
(三)从房屋竣工面积看。1-2月，全市房屋竣工面积为32.3万平方米，下降29.2%，其中，住宅竣工面积24.6万平方米，下降9.2%。竣工面积一改前期50%以上的高增幅首次出现负增长，市场调节作用开始发挥作用，去年下半年以来增量房源大量涌入市场的情况，一定程度得到缓解。
(四)从商品房销售市场看。1-2月，全市商品房销售面积45.0万平方米，下降25.4%，其中住宅销售面积38.3万平方米，下降31.2%。商品房销售额17.2亿元，下降36.6%，其中住宅销售额14.3亿元，下降42.1%，房地产市场观望氛围异常浓厚，交易低迷。
二、济宁房地产数据指标快速下降原因
(一)受前期惯性因素影响，2014年投资、销售等数据指标仍快速增长，真正的拐点今年初才出现。2014年以前受大规模新城区建设推动，济宁市房地产开发呈高速增长态势，2013年9月份房地产开发投资和商品房销售两项指标都达到了100%以上的峰值，在国家宏观调控下才逐步下行。但是高峰期开工的楼盘建设期至少要持续两年，受此惯性因素影响，房地产开发不可能快速降温，所以2014年济宁的房地产投资和商品房销售两项指标尽管降到了29.3%和11.8%，比峰值时“双过百”降幅明显，但与同期全省各市地相比两项指标仍居前列。惯性因素毕竟无法长期发挥作用，由于市场长时间的低迷，加之高峰期开工的楼盘2014下半年后集中大批量地进入市场，叠加效应导致济宁2014年下半年后，存销比数据迅速越过警戒线。进入2015年，从数据指标上看，无论是投资、建设、施工、竣工、销售所有指标均出现负增长，市场的真正拐点出现。
(二)全市多数县区房地产开发投资数据大幅下降，影响全市数据。2015年1-2月份，全市有7个县区的数据为负增长并且降幅较大，低于-50%的就有3个，只有6个县区保持正增长。通过调研，同比降幅较大的县区，除了今年2月份过年建筑施工放假停工这一客观因素外。最大的共性原因就是2013年高峰时期上马的项目，2014年上半年正是投入最为集中的时期，所以同期数据非常高，而今年这些项目多数完工或扫尾，投资基本结束。由于去年市场形势不好，新开工楼盘屈指可数，造成本期房地产开发投资降幅较大。例如邹城市金山新苑、佳合名仕豪庭、文博苑小区、国际汽配五金机电城等一批项目去年相继竣工，而2014全年无新开工项目，导致本期的房屋施工面积同比下降29%，住宅施工面积同比下降33.2%，后续投资增长动力严重不足；任城区辖区内90个房地产项目，计划总投资10亿元以上项目16个，其中2014年新开工的只有3个，占10亿元项目的18.7%，本年完成投资0.4亿元，占10亿元以上项目本年完成投资的8.7%。
(三)库存增加资金困难，企业面临压力巨大。通过与房地产开发企业的座谈，多数企业反映最大的困难就是库存增加，资金回笼困难，很多企业甚至到了难以为继的状态。1-2月，全市房地产企业本年到位资金为122.4亿元，同比下降9.7%，其中银行贷款为8.7亿元，同比下降30.4%；自筹资金为29.5亿元，仅增长5.4%；而定金及预收款为14.3亿元，同比下降57.6%，个人按揭贷款3.3亿元，同比下降72.0%，已经出现部分房地产公司资金链断裂，账号被查封，项目建设无限期搁置。
(四)新开工项目急剧减少，后期数据将持续下行。2014年全年敢于拿地的企业寥寥无几，即使拿地的企业多数没有开工。如济宁鸿顺房地产开发公司，做为济宁当前最大也是实力最强的开发企业，2013年拿地500亩，2014年未拿地，2015年拿地意向不确定。前期惯性作用的消退以及新鲜血液几乎断供，直接导致今年1-2月份房地产开发投资数据的整体下行，以目前的市场情况来看，今年将保持下行的趋势。
三、与建设部门相关数据差异原因分析
(一)一套表统计的商品房销售面积与建设部门网签面积差距较大的原因。一是建设与统计两部门对企业纳入统计的范围有明显差别。以邹城为例，房管局统计全部具有资质等级证书的房地产开发企业，包括法人单位、产业活动单位及所有具备开发资质的项目共55家。而统计部门所统计的单位必须是法人单位只有41家，其余无法纳入统计范围，而且相差的这14家中不乏较大规模的开发项目；二是房产交易中心数据中包含回迁房数据，而该部分数据在统计制度上不能作为商品房销售数据进行上报；三是部分网签数据为政府、单位团购住房办理房产证补签数据，而济宁团购房比例非常高(如山东京投集团网签数据为祥和花园团购房补签、鲁兴房地产网签数据为警韵之家片区团购房补签、山东山盛置业网签数据为阳光城市花团购房补签)。该部分数据在此前签订正式合同时已作为销售面积在联网直报平台进行上报；四是部分企业为解决资金问题，将部分房屋作为融资担保暂时进行网签(如欧隆投资目前网签232套3.2万平方米，其中23套0.4万平方米客户已确定购买，而209套2.8万平方米是公司融资担保，未做统计销售处理)。
(二)一套表统计的待售面积与建设部门统计差距较大的原因。统计和建设两个部门在统计口径上存在很大不同，房管局统计的待售面积为本年批准预售面积与网签面积的差，仅反映当年数据，并且包含未竣工但未销售的面积；而统计局统计的待售面积为企业已竣工面积中未销售的面积，是以竣工验收为标准进行统计，而且包括往年竣工面积中未销售的面积，以反映企业总体库存状况。可见两套数据口径差别相对较大。在此次调研的开发企业上报数据中，因口径不同造成两个部门待售面积数据有高有低，有3家企业一套表数据偏高，6家企业一套表数据偏低。
(三)房地产开发企业执行会议制度和上报统计报表存在数据脱节问题。企业经营管理过程中在销售商品房、房款入账、办理网签、填报统计数据这几个环节分别归属销售、财务及客户管理等不同部门，而且存在办理业务流程上的时间差，再加上各个环节本身存在的不确定因素太多。所以很难保证企业各部门空间上的数据一致，和时间上的数据统一生成，企业内部数据脱节问题严重，报送到建设部门与统计部门的数据存在差异，通过对企业调研，这个问题具有相当的普遍性。
四、房地产开发市场影响因素及走势判断
从年初的情况看，房地产市场较上年底呈现回暖迹象，但影响今后房地产走势的不利因素仍较多。需求方面，房地产统一登记3月1起开始实施，房产税立法正处于研究过程，消费者对房产增值预期降低，有较强购买力的群体投资房产更趋谨慎。供给方面，一是本年房地产企业多以消化存量为主，拿地热情不高，部分企业拿地后持续观望，等待开发时机，对开工新项目十分谨慎，房地产投资迅速回升压力较大；二是由于行业成本费用构成具有一定特殊性，2015年房地产行业“营改增”试点并逐步推行后，房地产企业可能会面临更大的税负压力，在财税处理、发票管理、成本项目发票取得等方面都面临巨大挑战。
开发企业为应对不利局面，普遍调整经营策略。一是放缓开发节奏，缓解资金压力，同时普遍对住宅采取各种促销手段；二是企业对续建项目，因财务成本和工期制约，普遍努力筹集资金，确保正常施工，后期房屋施工面积将有所回升；三是企业调整开发思路，设计多种户型产品，满足不同消费者需求；四是住宅开发虽然仍为房地产开发主体，但比重逐渐下滑，房产项目中商业载体的占比在逐步加大。
据国土部门数据，我市今年以来完成土地成交面积为27.4万平方米，同比增长12.6倍，土地成交价款5.6亿元，同比增长4.3倍，作为房地产开发先行指标的土地购置面积、成交价款的增长，将为开发企业树立信心。同时，邹城市还被纳入省级新型城镇化综合试点，对邹城乃至济宁的城镇化水平提升是一次重大机遇。综合以上因素，在政策变动不大的情况下，2015年济宁房地产开发市场将持续低位运行。
